Depuis le 1er août 2024, la directive ESTI n° 225 vise les installations avec mise au neutre selon le schéma III. Elle ne fixe pas une date couperet — elle rend l'assainissement obligatoire dès qu'on touche à l'installation, et ramène le contrôle périodique à cinq ans en attendant.
La directive ESTI n° 225, dans sa version d'août 2024, s'intitule « Directive relative à l'assainissement d'installations avec mise au neutre selon le schéma III ». Elle est entrée en vigueur le 1er août 2024.
Elle acte une chose que la branche savait depuis longtemps : le schéma III ne correspond plus à l'état de la technique depuis 1985, et les installations qui l'utilisent encore doivent être assainies. Elle organise cet assainissement plutôt qu'elle ne le décrète du jour au lendemain.
Le point le plus mal compris
La directive ne fixe pas une date à laquelle toutes les installations en schéma III devraient être refaites. Elle fait deux choses, et elles suffisent : elle ramène la périodicité de contrôle à cinq ans pour ces installations — au lieu de vingt pour un logement — et elle rend l'assainissement obligatoire dès qu'on touche à l'installation. En pratique, presque tout projet un peu sérieux déclenche l'obligation.
C'est un mode de mise au neutre dans lequel un seul conducteur assure deux fonctions : le retour du courant, et la protection des parties métalliques. Le conducteur neutre est relié, via un pont dans la prise ou dans l'appareil, à la borne de terre.
Historiquement : avant 1975, beaucoup d'installations n'ont aucun conducteur de protection séparé. Entre 1975 et 1985, le PE est progressivement introduit. Après 1985, le schéma TN-S — avec neutre et conducteur de protection distincts — devient la règle.
La tolérance est étroite et cumulative : il suffit qu'une seule des conditions ci-dessous soit remplie pour que l'assainissement s'impose.
Toute intervention sur la ligne d'abonné fait tomber la tolérance. C'est le cas le plus fréquent : on augmente le calibre pour une pompe à chaleur ou une borne de recharge, et l'assainissement du schéma III devient obligatoire dans la foulée.
Un local qui change d'usage — combles aménagées, garage transformé en atelier, logement converti en bureaux — sort du régime toléré.
La tolérance suppose que le bâtiment n'est pas loué. Mettre en location un objet en schéma III déclenche l'obligation d'assainir. Pour un propriétaire qui vend à un investisseur, c'est un point de négociation majeur.
Pont manquant dans une prise, inversion phase/neutre, mise à la terre erronée : ces constats imposent l'assainissement sans discussion.
Conducteurs à isolation caoutchouc-coton (GS), conducteur de phase de couleur bleue, locaux présentant un risque d'incendie, de corrosion ou d'explosion, conductibilité du neutre qui n'est plus garantie.
Le schéma III ne satisfait pas les exigences actuelles de compatibilité électromagnétique. Le raccordement d'une installation photovoltaïque, d'une pompe à chaleur ou d'une borne de recharge est précisément l'un des cas qui font tomber la tolérance.
La conservation temporaire du schéma III reste possible, mais seulement si toutes les conditions suivantes sont réunies :
S'y ajoute une exigence de forme : le propriétaire doit être informé par écrit que son installation ne satisfait plus les prescriptions actuelles, et signer la reconnaissance des responsabilités civiles et pénales qui lui incombent en cas d'accident.
Autrement dit : la tolérance n'est pas un droit acquis, c'est un sursis assorti d'un transfert de responsabilité écrit vers le propriétaire. Un bailleur ne peut pas s'en prévaloir, puisque la mise en location fait tomber la condition.
| Sujet | Régime général | Installation en schéma III |
|---|---|---|
| Périodicité de contrôle d'un logement | 20 ans | Ramenée à 5 ans tant que le schéma III subsiste |
| Travaux sur la ligne d'abonné | Traités pour eux-mêmes | Déclenchent l'assainissement complet |
| Mise en location du bien | Sans incidence | Fait tomber la tolérance |
| Raccordement PV, PAC ou borne | Étude de puissance usuelle | Fait tomber la tolérance |
| Rapport de sécurité | Délivré si l'installation est conforme | Les organes de contrôle refusent progressivement de le délivrer |
| Responsabilité du propriétaire | Régime ordinaire | Reconnaissance écrite exigée pour tolérer l'existant |
Synthèse établie d'après la directive ESTI n° 225 et les documents d'application de la branche. En cas de doute sur un objet précis, l'organe de contrôle et le distributeur tranchent.
Un diagnostic « schéma III » n'est pas une question technique isolée : c'est une décision d'investissement. Assainir signifie généralement reprendre le tableau, les canalisations et l'appareillage — un chantier lourd, qu'il vaut mieux planifier que subir.
Nous ne réalisons ni le contrôle, ni les travaux. C'est ce qui rend le chiffrage et le comparatif utilisables.
Sources officielles
Ces deux dossiers portent exactement le cas décrit ci-dessus : un immeuble mixte habité, une remise en conformité NIBT / OIBT selon la directive ESTI 225, conduite sans interrompre l'exploitation.
Rénovation complète d'un immeuble mixte — logements, bureaux, salon de coiffure, restaurant, magasin — pour une compagnie d'assurance suisse, en accompagnement de l'architecte en charge du dossier.
Compagnie d'assurance suisse · 2025 · Rénovation
Rénovation complète d'un immeuble mixte pour un gestionnaire d'actifs immobiliers, en accompagnement de l'architecte : logements, bureaux, commerces et restauration dans un même volume.
Gestionnaire d'actifs immobiliers · 2024 · Rénovation
C'est la directive de l'Inspection fédérale des installations à courant fort intitulée « Directive relative à l'assainissement d'installations avec mise au neutre selon le schéma III », en vigueur depuis le 1er août 2024. Elle organise la disparition des installations en schéma III, qui ne correspondent plus à l'état de la technique depuis 1985.
Pas nécessairement du jour au lendemain. La directive ne fixe pas de date couperet générale. Mais elle ramène votre contrôle périodique à cinq ans, et elle rend l'assainissement obligatoire dès qu'on modifie la ligne d'abonné, qu'on change l'affectation, qu'on met le bien en location ou qu'on raccorde du photovoltaïque, une pompe à chaleur ou une borne de recharge.
Les indices sont un bâtiment antérieur à 1985 dont l'électricité n'a jamais été entièrement reprise, des conducteurs à isolation caoutchouc-coton, l'absence de conducteur de protection distinct, ou un pont entre neutre et terre dans les prises. Seul un examen de l'installation permet de conclure — et c'est un constat rapide à faire.
Rien ne l'interdit, mais l'acquéreur averti en fera un point de négociation, et s'il compte louer le bien, la tolérance tombe immédiatement pour lui. Sur une transaction, mieux vaut connaître le montant de l'assainissement avant que l'autre partie ne le chiffre à votre place.
Oui, pour les installations qui subsistent en schéma III. C'est l'effet le plus immédiat de la directive, et c'est souvent ce qui décide les propriétaires : le coût cumulé de contrôles rapprochés finit par se rapprocher de celui d'un assainissement, sans en apporter le bénéfice.
Non, et nous ne réalisons pas non plus le contrôle. Nous établissons le constat, chiffrons l'assainissement, rédigeons le descriptif, mettons les installateurs en concurrence et suivons l'exécution jusqu'au rapport de sécurité conforme. Notre indépendance est ce qui donne de la valeur au comparatif.
Un constat schéma III se fait vite. Mieux vaut savoir avant d'engager une pompe à chaleur ou une mise en location.
